最近有很多朋友詢問我有關信用貸款利率試算的問題
因為我曾經有過這方面的經驗(貸款.卡債)
所以我決定寫一篇關於信用貸款利率試算的文章
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資產證券化產品目前收到了資管機構的熱烈追捧，每逢發行，必然會有相當倍數的超額認購。隨?市場潛力的持續挖掘和監管紅利的進一步釋放，資產證券化產品在2016年有極大的概率延續其在2015年的輝煌。
2015年下半年，由於A股市場泡沫破裂而引起的大量金融資本再配置需求，引發了近年來十分罕見的資產荒，市場上兼具安全性和收益率的優質資產稀缺，我國資產管理行業的發展受到了較大的影響。進入2016年，資產荒非但沒有減輕，反而有繼續蔓延之勢。一方面互聯網金融平台作為資產管理行業的新星，其信用貸款利率試算風險逐漸暴露，多起平台跑路事件對整個資產管理行業造成了極大的沖擊；另一方面，傳統的信托行業與銀行理財也受制於優質資產難覓，陷入了產品收益率不斷下滑的境地。根據普益標准數據統計顯示，15年銀行理財產品平均收益率由5.26%下降至4.39%，而截至今年2月，更是進一步下滑至4.24%。在此背景下，資產證券化作為一類新興資產，迅速的受到了市場的關注。
根據中國債券登記結算公司數據顯示信用貸款利率試算，2015年，全國共發行1386只資產證券化產品，總金額5930.39億元，同比增長79%，市場存量為7178.89億元，同比增長128%。其中，信貸ABS發行388單，發行額4056.33億元，同比增長44%，占發行總量的68%；存量為4719.67億元，同比增加88%，占市場總量的66%。企業資產支持專項計劃發行989單，發信用貸款利率試算行額1802.3億元，同比增長359%，占比31%；存量2300.32億元，同比增長394%，占比32%；資產支持票據發行9單，發行額35億元，同比減少61%，占比1%；存量158.9億元，同比減少5%，占比2%。14年、15年共發行各類產品逾9000億信用貸款利率試算元，是前9年發行總量的6倍多，市場規模較2013年末增長了15倍。
基礎資產及產品結構靈活多變，各類創新層出不窮；較優的安全性和相對更具有優勢的收益率；不增加負債，符合目前金融行業控槓杆的整體發展趨勢；監管層大力支持，備案制落地，試點規模持續擴大，這四點成為資產證券化業務迅猛發展的主要原因。
2014年之前，資產證券化業務的發展都較為緩慢。據統計，截至2014年年底，共發行77單信貸資產證券化產品，發行總額合計3170.16億元，其中公司信貸資產支持證券63單，個人汽車抵押貸款資產支持證券10單，個人住房抵押貸款資產支持證券1單，融資租賃資產支持證券2單，個人消費貸款資產支持證券1單，無論基礎資產的類型，還是產品結構設計，都較為單一。然而2015年一年，資產證券化產品在基礎資產和結構設計上都有了飛躍式的發展。基礎資產方面，雖然公司信貸類資產支持證券仍然占據了78%以上的規模，但是企業ABS產品中卻呈現出百花齊放的局面，發行量最高的融資租賃資產類ABS 占比僅為29%，各類能夠提供穩定現金流的資產，都成為了證券化的標的資產。此外，從結構設計上，資產證券化產品也有了長足的發展，循環結構設計、真實出表設計等等創新層出不窮。
由於資產證券化重啟時間並不長，市場還處於探索階段，因此目前資產證券化產品的信用評級普遍較高，評級為AA級以上的產品，信貸資產證券化產品中的占比為94%，企業資產證券化產品中占比為98%。在目前經濟下行，各類資產風險頻發的大背景下，如此高的信用評級，必然受到各類資產管理機構的青睞。除安全性外，相對較高的收益率也是資產證券化產品受到歡迎的原因之一。雖然全年收益率下降幅度較大，但是和其他期限和信用等級類似的資產相比，收益率仍然具有一定優勢。在兩類資產證券化產品中，企業ABS的發行利率相對更高，其優先A檔最高發型利率為8.7%，最低發型利率為3.7%，平均發型利率為5.65%，相比同類型債券，在絕對收益率上仍然占優。但是我們也要看到，隨?ABS業務的快速發展，其收益率下降也較大，企業ABS優先A檔平均收益率全年下降約179個BP，明顯超出銀行理財產品平均收益率的下降幅度。
運用資產證券化進行融資不增加槓杆的特性，得到了李克強總理的認可。我國市場對於槓杆的大規模運用，其實時間並不長，然而卻多次對我國金融體系、國民經濟的穩定發展造成了較大的傷害。2013年債市加槓杆，引發錢荒，對金融系統造成較大沖擊，銀行間市場同業拆借的利率飆升到了相當可怕的水平。此後，隨?改革紅利擴大、流動性趨於寬鬆、資本流入，A股市場開始了一輪轟轟烈烈的牛市，然而由於場外配資這一不合監管的「金融創新「，人為的為A股市場加入了極高的槓杆，最終導致了6月中旬開始的A股暴跌，徹底終結了來之不易的牛市。之後，由於資產荒的來臨，大資管行業投資回報率快速下降，大量資金再次流入房地產市場。鏈家金融為首的一批房地產相關企業針對購房首付款的金融創新，再次將槓杆引入樓市。與此前債市去槓杆、股市去槓杆主要影響金融市場不同，若是過高的槓杆吹大樓市泡沫並最終導致其破裂，將對實體經濟形成巨大的打擊。而資產證券化和股權融資作為不提升企業負債率的融資方式，毫無疑問是目前最適合我國經濟的融資方式。而和股權融資相比，資產證券化不會稀釋控股股東對於企業的控制，因此也更具有優勢。
最後，監管層的支持，對於資產證券化業務的發展也起到了舉足輕重的作用。2011年9月，證監會重啟對企業資產證券化項目的審批，2012年5月，人民銀行、銀監會、財政部聯合下發《關於進一步擴大信貸資產證券化試點有關事項的通知》，資產證券化重啟。在初步試點成功以後，資產證券化產品備案制與15年正式開啟，根據規定，已經取得監管部門相關業務資格、發行過信貸資產支持證券且能夠按規定披露信息的受托機構和發起機構，可以向中國人民銀行申請注冊，並在注冊有效期內自主分期發行信貸ABS。備案制的實施，是15年資產證券化業務出現飛躍式發展的重要因素之一。而在資產證券化業務取得了初步的成功之後，監管層的政策紅利也在繼續推進。 據相關媒體報導，2月25日下午，銀監會召集各家銀行行長和相關部門領導召開座談會，討論不良資產證券化有關問題，時隔8年之後，國內不良資產證券化的進程再次重啟。據稱，商業銀行不良信貸資產證券化首批試點額度為500億元，然而目前工農中建交五大國有銀行及招商銀行(600036,股吧)均分到一定的試點份額，其規模總數將超過500億元，因此也有市場人士分析認為，此輪試點並沒有硬性額度規定。在得到試點額度的商業銀行中，中國銀行很可能將成為首先發行不良資產證券化產品的商業銀行。此輪發行的不良資產證券化產品，能否得到市場的認可還不得而知。不良資產證券化產品其基礎資產為不良資產，天然的具有一定的風險，不良資產池入池標准如何，怎樣保持其SPV的現金流，以及如何解決信息不對稱的問題，都還需要發行機構的不斷探索。目前來看，不良資產證券化產品的優先級的投資人可能會相對較多，但是其次級份額的投資人可能將主要集中在發行人為首的銀行資金中。
由於兼具了上述四個優勢，因此資產證券化產品目前收到了資管機構的熱烈追捧，每逢發行，必然會有相當倍數的超額認購。隨?市場潛力的持續挖掘和監管紅利的進一步釋放，資產證券化產品在2016年有極大的概率延續其在2015年的輝煌。（南早中文網訊）深圳為抑制房價高燒，叫停“首付貸”，但有內地媒體報導指，構成購房主力的剛需人群，為了買上房，為“首付貸”“換馬甲”，有人申請了20張信用卡，湊夠首期，再以每月最低還款額度繳還卡債，幾個月後，將房子二次抵押，一次過清還卡債。
國家統計局數據顯示，深圳房價在2014年11月份開始止跌，2015年全年累計上漲近50%，領漲全國。上個月，深圳房價漲幅繼續領跑全國，新增住宅同比漲幅高達57.8%，二手房同比漲幅高達54.2%。
《證券日報》今日（3月29日）報導指，其記者對深圳房地產市場的實地調查顯示，購房主力仍然是剛需人群。
報導引述一位福田區金大地房地產中介經歷介紹，“此輪房價上漲，主要是由剛需推動的，炒房客所佔比例很少”。
直接推高需求的，是去年以來不斷出台的利好政策，包括四次降準、六次降息，房貸利率從6.15%直接降到4.9%；營業稅“5改2”——購買不滿5年的房子，再次出售時要徵收營業稅，現在縮短到2年；二套房商業貸款從六成首付降低到四成首付，公積金貸款首套房最低首付降到而成等。
深圳房地產市場急速高燒的背景下，以“首付貸”為主要形式的場外配資也引起了監管部門的重視。
深圳市從3月份開始出手整治，對銀行機構、P2P、小額貸款公司等機構進行摸底排查。在初步排查的過程中，發現以眾籌模式的炒房正在升溫，並有愈演愈烈之勢。對此，深圳市互聯網金融協會正式下發通知，全市互聯網金融企業全面停止開展“眾籌炒樓”房地產金融業務，並進行自查自糾和行業清理工作。
但《證券日報》的記者指，其在走訪中發現，“首付貸”不但仍然存在，還被換上“消費貸”、“小額貸”的“馬甲”。
一位福田區鏈家地產中介人員在受訪時表示，“去年，在國家政策支持下，明顯能感受到房地產市場開始躁動。”
“開始是有積蓄的外地人買，後來沒有積蓄的年輕人也著急了，眼看漲的比掙得多，就開始想各種辦法，這時候有人建議，買二套房的人可以用'首付貸'或者二次抵押貸款；沒有房子的人，有人擔保也可以貸款；甚至連擔保人都沒有的，就用信用卡套現，我見過一家四口人，一共辦了20張信用卡，湊了60多萬元，付清首付款後，每個月還幾千元最低額，過幾個月把房子二次抵押後，信用卡債就能一次性還清。”
一位曾操作過首付貸的中介人員向該報表示，通常說的“首付貸”在實際操作中有三種情況，一是用已有的房子作抵押，向銀行申請貸款，再用這筆錢支付新房子的首付；二是個人信譽貸款，通常藉款人要在深圳工作一段時間，而且有良好信譽記錄；三是二次抵押，要先湊齊錢交首付，然後貸款買房，房產證拿到之後，二次抵押房產，再用抵押來的錢來還首付。
買房者如此曲折地貸款買房，一方面是因為剛需驅動，另一方面是因為個人小額貸款實行困難。
北京農行一名工作人員表示：“理論上，沒有抵押物和擔保人，純憑信譽也可以進行貸款，但是現實操作中，個人小額貸款實行困難，如果沒有抵押或擔保，銀行基幾乎不會放款。”
“一般來說，貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易，但是按照國家要求，貸款獲得的資金，是不允許用於買房的。”
“兩會”上，央行行長周小川在回應有關首付貸的問題時也曾明確表示，首付不能是藉來的。
不過在實際操作中，向銀行貸款時，只要不提買房或者炒股，銀行方面不會有異議。
一位從事貸款業務的工作人員向《證券時報》表示，銀行就算知道，也會假裝不知道，“畢竟銀行也需要盈利”。
該名工作人員還指，首付貸只是抵押貸款的一種由頭，還有一些銀行為了搶客，推出了“精英貸”“卡易貸”“二胎貸”“個人快速消費貸”等，“這一次，只不過是抵押貸款，披上首付的外衣”。由於整體住房抵押貸款市場依然不景氣，銀行又開始兜售房屋淨值信貸額度（home－equity lines of credit，也簡稱HELOC）和套現再融資（cash－out refinance）。通過房屋淨值貸款額度這一工具，房主可以在需要現金時利用他們的房屋淨值作為抵押；套現再融資也是將現有房屋進行抵押再融資來獲取現金，最終抵押貸款餘額也會增加。
隨著銀行試圖採取措施抵消住房抵押貸款業務低迷以及再融資退潮的影響，這一操作越來越受歡迎。放貸機構押注，提供房屋淨值信貸額度將吸引許多貸款人，這些人的房屋價值比幾年前有所增加，並且因為保有房屋的時間比此前預期的更久，他們也需要貸款進行翻修或者支付其他費用。
住房抵押貸款數據公司CoreLogic Inc.的最新數字顯示，去年放貸機構提供的房屋淨值信貸額度略超過1，560億美元，為2007年以來的最高水平，較2014年增加24%，較2010年新許可量降至新低時的水平則攀升了138%。
CoreLogic的數據還顯示，去年向房主所提供的房屋淨值信貸額度平均達到119，790美元的紀錄水平。該公司自2002年就開始追蹤該數據。
當然，這些數字還遠遠不及房地產市場崩潰前的水平，當時放貸機構每年批准的信貸額度超過3，000億美元。此外，房地產市場分析人士稱，短期內房屋淨值貸款不太可能恢復到危機前的水平。
力推房屋淨值信貸額度表明很多銀行的策略發生轉變。房地產市場暴跌後銀行減少對二次留置權的發放，很多銀行下調了現有信貸額度，以避免出現新的違約。一些銀行徹底退出了房屋淨值貸款市場。
此類貸款人氣重新升溫時值房地產價值持續攀升之際，使得那些擁有可提取淨值的房主數量增多。S＆P／Case－Shiller房價指數顯示，全美範圍內，房屋淨值已幾乎回升到房地產市場滑坡前的水平，目前較2006年創下的紀錄高點低5%左右。
摩根大通（J.P.Morgan Chase ＆ Co.，JPM）今年1月份開始向客戶推銷套現再融資的好處，稱這通常是應對房屋修復、債務重組和學費支付的明智辦法。摩根大通一位發言人稱，這是該行首次開展這種活動。浦瑞興金融集團（PNC Financial Services Group Inc.，PNC）去年加大了針對現有客戶的房屋淨值貸款額度推廣力度，並計劃在今年4月份進一步加強推廣。
道明銀行（Toronto－Dominion Bank，TD）美國子公司TD Bank選擇今年開展市場推廣活動，而不是像往常一樣在春季購房季爭取傳統抵押貸款業務。TD Bank在美國東部有大約1，300家分支機構。
美國最大的三家房屋淨值貸款行去年的貸款發放額增加。行業出版物《Inside Mortgage Finance》稱，美國銀行（Bank of America Corp.，BAC）去年發放了130億美元信貸額度和房屋淨值貸款，較2014年增加17%；富國銀行（Wells Fargo ＆ Co.，WFC）去年發放了125億美元房屋淨值貸款額度，增長36%；摩根大通去年發放了60億美元房屋淨值貸款額度，增加62%。
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